Financiamiento de data centers: deuda, capital y estructuras para un proyecto de 20 a 200 M€

Un campus de 500 MW arrendado a un gigante de la nube consigue su deuda sin dificultad. Un proyecto regional de 10 MW impulsado por un desarrollador independiente batalla para reunir la suya. El mercado tiene dinero, pero lo calibró para proyectos muy grandes.

Francia cuenta con 943 MW instalados, 361 MW en construcción y 914 MW planificados, y París fue el primer mercado europeo por inversión en 2025 (Cushman & Wakefield, datos del T3 2025). Los proyectos que sigue el Estado francés buscan 28,6 GW de conexión a la red eléctrica en 63 sitios, de los cuales solo 5,8 GW están asegurados, y el operador de la red, RTE, califica de «baja» su tasa de concreción (Banque des Territoires, enero de 2026). Entre el anuncio y la obra queda un plan de financiamiento por cerrar. Esta guía se dirige a quienes llevan un proyecto de 5 a 50 MW, con 20 a 200 M€ por reunir. Las cifras y la regulación citadas corresponden a Francia y a Europa, salvo cuando se indica otro mercado.

¿Cuánto cuesta un data center por MW?

El costo se calcula por megavatio (MW) de potencia informática instalada. Son dos partidas, que suelen pagar dos actores distintos: el edificio equipado y los servidores.

Un ejemplo ficticio, con cifras redondas: una primera etapa de 10 MW a 11 M€ por MW son 110 M€ que hay que reunir antes de la primera renta. Un sitio de 50 MW se construye por etapas.

La IA desplaza el presupuesto. Representa cerca del 25 % de las cargas de los data centers en 2025, y se espera cerca del 50 % en 2030 (JLL, Outlook 2026). En un sitio de IA, el equipo puede costar más del doble que el edificio, y envejece rápido. Usted tiene entonces dos activos que financiar, con dos vidas útiles y dos deudas.

¿Qué estructuras de financiamiento existen y en qué etapa se usa cada una?

Cada etapa del proyecto tiene su dinero, y ese dinero cuesta menos a medida que los riesgos desaparecen. Las estructuras que siguen son las que recoge la Loan Market Association (LMA, julio de 2026).

• Capital propio de predesarrollo. Terreno, estudios, solicitud de conexión a la red, permisos: todo lo que ocurre antes del primer contrato con un cliente se paga con capital propio. Ningún banco presta en esta etapa.
• Financiamiento inmobiliario. Un préstamo respaldado por el terreno y el edificio, calculado sobre su valor. Sirve al arranque, mientras el prestamista todavía ve un inmueble.
• Financiamiento de proyecto con recurso limitado. La deuda se aloja en una sociedad creada para el proyecto y se paga solo con los ingresos del sitio. «Recurso limitado» quiere decir que el prestamista no puede ir contra sus otros activos, salvo las garantías previstas en el contrato. Es la estructura objetivo en cuanto hay un contrato largo firmado con un cliente.
• Deuda respaldada por los equipos. Al momento de equipar el sitio, el préstamo financia los servidores y las GPU, con el equipo como garantía. Plazo de hasta 5 años, amortizable, alineado con la renovación del equipo.
• Deuda privada. Los fondos de deuda prestan donde los bancos dudan: proyectos pequeños, portafolios de sitios, deuda subordinada (se paga después de la deuda bancaria, por eso es más cara).
• Capital público minoritario. La Banque des Territoires, brazo de inversión territorial de la Caisse des Dépôts (institución financiera pública francesa), invierte como minoritaria en el capital de data centers de proximidad (Banque des Territoires).
• Esquema DevCo / YieldCo. La DevCo carga con el desarrollo y su riesgo, la YieldCo es dueña de los sitios en operación y de sus rentas. Cada una atrae a inversionistas distintos. Sirve a partir de varios sitios.

La deuda viene con covenants: compromisos financieros que hay que cumplir durante toda la vida del préstamo. Los más comunes son el DSCR (la caja que genera el sitio, dividida entre los pagos de deuda del periodo) y el LTC o loan-to-cost (la parte del costo total del proyecto que cubre la deuda). A eso se suman una cuenta de reserva de 6 a 12 meses de servicio de la deuda y desembolsos condicionados a los hitos de comercialización, señala el despacho BCLP (noviembre de 2025).

En el mercado estadounidense, la deuda cubre entre el 60 y el 80 % del costo de los proyectos prearrendados (arrendados antes de su entrega) y los préstamos de construcción duran de 12 a 36 meses (LMA, julio de 2026). No se publica ningún nivel de apalancamiento ni de margen para las operaciones francesas: desconfíe de quien le anuncie uno sin haber leído su expediente.

El caso de los neoclouds y las GPU

Un neocloud arrienda potencia de cómputo para IA, muchas veces sin ser dueño del edificio. Su deuda está respaldada por sus GPU. Un ejemplo público en Francia es Mistral AI: 830 millones de dólares de deuda en marzo de 2026 para 13 800 GPU y 44 MW en Bruyères-le-Châtel, aportados por siete prestamistas, entre ellos Bpifrance (DatacenterDynamics). El prestamista mira los contratos de venta de capacidad y la velocidad a la que el equipo pierde valor.

¿Qué revisa un prestamista antes de comprometerse?

• Los contratos firmados con clientes. Su duración y la solidez financiera del cliente. Los prestamistas prefieren arrendamientos de 15 a 20 años; los contratos cortos o un proyecto especulativo exigen más capital propio y márgenes más altos (BCLP, noviembre de 2025). En los cinco grandes mercados europeos, el 74 % de los proyectos en construcción ya está prearrendado (JLL, primer semestre de 2026).
• La electricidad asegurada. Sin una fecha cierta de conexión a la red, no hay financiamiento.
• Los permisos y autorizaciones. Otorgados y ya sin posibilidad de impugnación.
• El contrato de construcción. A precio y plazo fijos, validado por el informe de un asesor técnico independiente.
• La obsolescencia. Una GPU dura de 3 a 7 años según las fuentes; la deuda sobre el edificio corre mucho más tiempo. ¿Quién pagará la renovación?
• La concentración. ¿Qué pasa con el sitio si su único cliente se va?

¿Por qué los proyectos de 5 a 50 MW son los más difíciles de financiar?

Porque el mercado se organizó alrededor de las operaciones muy grandes. El tamaño estándar de los campus pasó de 20-50 MW a 500 MW o más, observa el despacho Freshfields (mayo de 2026). Las operaciones públicas están en esa escala: 3300 millones de euros para Data4 en enero de 2025, 650 millones de euros de deuda sénior para OpCore (Iliad e InfraVia) en mayo de 2025. Y una operación de 40 M€ le exige a un banco casi el mismo trabajo que una de 400 M€.

El proyecto mediano se topa después con el problema del huevo y la gallina. No hay financiamiento de proyecto sin cliente firmado. No hay cliente sin terreno ni potencia eléctrica asegurados. Por eso el predesarrollo descansa en el capital propio, que el desarrollador independiente rara vez tiene en cantidad suficiente.

En el mercado se observan cuatro soluciones:

• El club deal bancario. Varios bancos se reparten un préstamo. Etix (13 data centers de proximidad en Francia) obtuvo en septiembre de 2025 un refinanciamiento de 120 M€, más 50 M€ opcionales, con cinco bancos europeos (Next, septiembre de 2025).
• El fondo de deuda sobre un portafolio. En el Reino Unido, nLighten levantó 85 millones de libras en marzo de 2026 sobre 9 data centers edge, en una operación liderada por el fondo de deuda Rivage Investment.
• El capital público minoritario. La Banque des Territoires entra al capital de data centers de proximidad, lo que reduce su aporte.
• El paso de lo inmobiliario a la infraestructura. El proyecto arranca con un financiamiento inmobiliario y se refinancia bajo un régimen de infraestructura en cuanto se firma un contrato con un cliente.

Nuestra opinión: agrupe. Tres sitios de 10 MW presentados juntos interesan a prestamistas a los que ninguno interesaría por separado.

¿Por qué la conexión a la red eléctrica va antes que todo lo demás?

Porque fija la fecha de la primera renta, y por lo tanto la del primer pago de deuda. En Francia, los plazos de conexión pasaron de 2 o 3 años a más de 5, a veces 7, según el director general de Data4 (Techniques de l'Ingénieur, marzo de 2026). El procedimiento «fast track» de RTE apunta a 3 o 4 años, pero está reservado a los sitios muy grandes designados por el Estado (deliberación 2025-120 de la CRE, el regulador francés de energía).

Su capital queda inmovilizado durante toda la espera, y ningún prestamista se compromete mientras la fecha no sea cierta. La electricidad representa además del 40 al 60 % de los costos de operación, según el despacho Ashurst (septiembre de 2026). Un terreno regular con potencia disponible vale más que un terreno ideal sin fecha.

Calor residual, PUE y etiqueta europea: ¿por qué un proyecto eficiente se financia mejor?

El calor residual es el calor que desprenden los servidores y que se pierde si nadie lo recupera. El PUE (power usage effectiveness) divide la energía total que consume el sitio entre la que consume solo el equipo informático: mientras más se acerca a 1, menos desperdicia el sitio.

En Francia, los data centers de 1 MW o más deben aprovechar su calor residual (ley del 30 de abril de 2025 y decreto del 29 de diciembre de 2025, que transponen la directiva europea 2023/1791). Un factor de reutilización de 0,20 cuenta como aprovechamiento (Jones Day, junio de 2026). Hoy se reutiliza cerca del 0,1 % del calor residual en Francia y el 1,9 % en la Unión Europea (Next, abril de 2026). La Unión adoptó además, el 21 de septiembre de 2026, una etiqueta energética de la A a la G. Las primeras etiquetas llegarán a más tardar el 15 de agosto de 2027.

Un proyecto eficiente se financia mejor por tres razones. Tiene acceso a préstamos verdes y a préstamos vinculados al PUE o a la proporción de electricidad renovable, dos estructuras que recoge la LMA. Les habla a los inversionistas públicos, que miran lo que el sitio aporta a su territorio. Y protege su valor: un data center mal clasificado en 2027 corre el riesgo de refinanciarse en peores condiciones.

¿En qué orden hay que hacer las cosas?

1. Asegure el terreno con una promesa condicionada a la conexión a la red y al permiso.
2. Presente la solicitud de conexión a la red y obtenga una potencia y una fecha.
3. Financie el predesarrollo con capital propio: el suyo, el de un inversionista o el de un actor público minoritario.
4. Obtenga los permisos, con el aprovechamiento del calor incluido.
5. Firme un primer cliente, por el plazo más largo posible.
6. Amarre el contrato de construcción a precio y plazo fijos, validado por un asesor técnico.
7. Consulte a los prestamistas en paralelo: bancos, fondos de deuda, inversionistas públicos. La competencia define el precio.
8. Negocie las condiciones y firme: el cierre es la firma de la documentación del préstamo, seguida del primer desembolso.

Las etapas 2 a 5 se traslapan. La asesoría estratégica previa sirve para elegir la estructura antes de hablar con los prestamistas.

¿Qué hace Prouesse en estos proyectos?

En Prouesse asesoramos a desarrolladores y operadores de data centers, y a actores del cómputo (neoclouds), en el financiamiento de proyectos de 20 a 200 M€: estructuración, búsqueda de deuda y de capital, negociación con bancos, fondos de infraestructura e inversionistas públicos.

Nuestro terreno: los proyectos regionales y medianos, eficientes en energía y que aprovechan su calor, demasiado pequeños para los grandes bancos de financiamiento de proyectos y demasiado técnicos para un banquero generalista. Adrien Pannetier, el fundador, pasó 7 años en la Caisse des Dépôts / Banque des Territoires como director de inversiones. Para el capital, el método es el de nuestros mandatos de levantamiento de capital.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta un data center por MW?

Cerca de 10,7 millones de dólares por MW en promedio mundial en 2025 por la obra gruesa y las instalaciones técnicas (JLL, Outlook 2026). En Francia, el operador Etix estima entre 10 y 12 M€ la creación de 1 MW de proximidad (Next, septiembre de 2025). En un sitio de IA, el equipamiento informático puede sumar hasta 25 millones de dólares por MW.

¿Cuánto capital propio hay que aportar?

Todo el predesarrollo, y luego una parte del costo de construcción que depende de su precomercialización. No se publica ningún nivel de apalancamiento para las operaciones francesas. En el mercado estadounidense, la deuda cubre entre el 60 y el 80 % del costo de los proyectos prearrendados (LMA, julio de 2026). Un proyecto especulativo o con contratos cortos exige más capital propio.

¿Se puede levantar la deuda antes de tener un cliente firmado?

En financiamiento de proyecto, no. Sin contrato con un cliente, los prestamistas razonan como en un inmueble: un préstamo respaldado por el terreno y el edificio, más capital propio y desembolsos condicionados a los hitos de comercialización. El camino que se observa: arrancar con un financiamiento inmobiliario y pasar a un régimen de infraestructura una vez firmado el primer contrato.

¿Quién financia los data centers en Francia?

Bancos, fondos de deuda, fondos de infraestructura e inversionistas públicos. La deuda de Mistral AI (830 millones de dólares, marzo de 2026) reúne a Bpifrance, BNP Paribas, Crédit Agricole CIB, HSBC, La Banque Postale, MUFG y Natixis CIB (DatacenterDynamics). Para los data centers de proximidad, la Banque des Territoires invierte capital minoritario.

¿Cuánto tiempo toma cerrar un financiamiento?

El tiempo de reunir tres piezas: el contrato con el cliente, la fecha de conexión a la red y el contrato de construcción. Mientras falte una, los prestamistas estudian el expediente sin comprometerse. El plazo depende entonces de su expediente más que de los prestamistas. El préstamo de construcción en sí dura de 12 a 36 meses, orden de magnitud del mercado estadounidense (LMA, julio de 2026).

Adrien PannetierFundador de Prouesse. 15 años en private equity e inversión de impacto, ex Caisse des Dépôts (institución financiera pública francesa).